Ponukan raspravama na društvenim mrežama, novinskim člancima i odlukom Gradske skupštine Grada Zagreba o primjeni najviše zakonski dopuštene stope poreza na nekretnine, pokušat ću objasniti genezu i svrhu ovog poreznog instrumenta, njegov mogući učinak na stambeno tržište te razlike između hrvatskog modela i sustava koji se primjenjuju u drugim europskim državama.
Pritom ću pokušati razdvojiti činjenice od političkih interpretacija, a nominalne porezne stope od stvarnog poreznog opterećenja. Jer nije isto plaća li se porez prema površini nekretnine ili prema njezinoj administrativno procijenjenoj vrijednosti, koja pritom ne mora odgovarati tržišnoj cijeni.
Cilj nije unaprijed braniti ili osporavati porez, nego objasniti odakle potječe, čemu služi, kakve učinke može proizvesti i što nam europska iskustva mogu reći o njegovoj ulozi u rješavanju hrvatskog stambenog pitanja.
Porez Star Koliko I Organizirana Država
Porez na nekretnine nije izum suvremenih birokrata niti ideološka dosjetka neke aktualne političke garniture. Riječ je o jednom od najstarijih oblika oporezivanja imovine, duboko ukorijenjenom u povijest organizirane države.
Zemlja, kuća i zemljišni posjed oduvijek su predstavljali vidljivo i relativno trajno materijalno bogatstvo. Za razliku od pokretne imovine, nekretnina se ne može jednostavno preseliti preko granice niti nestati iz evidencije. Upravo zato bila je prirodna porezna osnovica za države koje su morale financirati vojsku, upravu, ceste, vodovode i druge javne potrebe.
U suvremenim društvima porez na nekretnine ima nekoliko funkcija. Prva je fiskalna: osigurati prihode lokalnoj ili državnoj vlasti. Druga je ekonomska: raspodijeliti dio troškova javne infrastrukture na vlasnike imovine koja od te infrastrukture ima korist. Treća je regulatorna: utjecati na ponašanje vlasnika, primjerice potaknuti učinkovitije korištenje nekretnina koje dugo ostaju izvan stambenog ili poslovnog tržišta.
Upravo ova treća funkcija posljednjih je godina postala posebno važna u europskim gradovima koji se suočavaju s rastom cijena stanova, manjkom dugoročnog najma i sve težom dostupnošću stanovanja.
No tu počinje i problem: porez može biti instrument stambene politike, ali sam po sebi nije stambena politika.
Europski modeli: Isti naziv, različita pravila
U europskim državama ne postoji jedinstven model oporezivanja nekretnina. Razlikuju se porezne osnovice, način procjene vrijednosti, stope, izuzeća i razina vlasti koja određuje porez.
Zato je tvrdnju da neka država ima „porez od jedan posto” potrebno promatrati s oprezom. Jedan posto čega? Tržišne vrijednosti nekretnine, administrativno procijenjene vrijednosti, katastarske vrijednosti ili nekog izračunatog godišnjeg dohotka od nekretnine? Bez odgovora na to pitanje usporedba može biti varljiva.
Europska komisija u analizi poreznih osnovica za periodično oporezivanje stambenih nekretnina iz 2024. razlikuje sustave koji se temelje na kapitalnoj vrijednosti, godišnjoj najamnini i površini nekretnine. Prema toj analizi, Hrvatska pripada skupini država u kojima se porez određuje prema površini, dok Njemačka i Italija primjenjuju modele zasnovane na godišnjoj vrijednosti najma. Francuska koristi vrijednosne osnovice, uključujući katastarsku najamninsku vrijednost, a Španjolska porez na nekretnine temelji na katastarskoj vrijednosti.
Dakle, već na razini porezne osnovice postoje bitne razlike.
Italija: Katastarska osnovica nije tržišna cijena
U Italiji se lokalni porez IMU, koji se u pravilu odnosi na nekretnine izvan glavnog prebivališta, ne obračunava jednostavnim množenjem tržišne cijene stana s jedinstvenom stopom. Za uobičajene stambene nekretnine polazi se od katastarskog dohotka (rendita catastale), koji se zakonski preračunava i množi odgovarajućim koeficijentom. Na tako dobivenu poreznu osnovicu primjenjuje se stopa koju određuje nadležna lokalna vlast u zakonskim okvirima.
To znači da porezna osnovica može biti znatno drukčija od aktualne tržišne vrijednosti nekretnine. Stan čija je tržišna vrijednost milijun eura ne mora imati poreznu osnovicu od milijun eura.
Dodatno, talijanski sustav predviđa različit tretman glavnog prebivališta i drugih kategorija nekretnina, uz zakonske iznimke. Stoga se ni u Italiji ne može govoriti o jednoj stopi koja jednako vrijedi za svaku nekretninu.
Njemačka: Reforma i različiti modeli procjene
Njemački porez na nekretnine, Grundsteuer, također se ne može svesti na jednostavnu tvrdnju da svi vlasnici plaćaju oko jedan posto tržišne vrijednosti.
Obračun se temelji na zakonski utvrđenoj vrijednosnoj osnovici, poreznim parametrima i lokalnom multiplikatoru (Hebesatz). Nakon reforme koja se primjenjuje od 2025. postoje različiti modeli procjene, ovisno o saveznoj zemlji. Porezno utvrđena vrijednost stoga nije automatski jednaka cijeni po kojoj bi se nekretnina danas prodala na tržištu.
Za usporedbu s Hrvatskom nije dovoljno navesti njemačku stopu. Potrebno je znati kako je procijenjena nekretnina, koji se model primjenjuje i koliki je lokalni multiplikator.
Francuska: Katastarska najamninska vrijednost
U Francuskoj se porez na izgrađene nekretnine, taxe foncière, temelji na katastarskoj najamninskoj vrijednosti (valeur locative cadastrale), uz zakonski određena pravila za izračun porezne osnovice i lokalne stope.
To nije isto što i tržišna prodajna cijena stana ili kuće. Riječ je o administrativno utvrđenoj vrijednosti koja polazi od procijenjenog najamninskog potencijala i podliježe propisanim prilagodbama.
I ovdje vrijedi isto pravilo: nominalna stopa bez razumijevanja osnovice ne govori dovoljno o stvarnom poreznom opterećenju.
Španjolska: Katastarska vrijednost
Španjolski porez na nekretnine, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), obračunava se na temelju katastarske vrijednosti (valor catastral), a ne jednostavno na temelju tržišne cijene nekretnine. Stope ovise o vrsti nekretnine i lokalnim pravilima.
Katastarska vrijednost administrativno je utvrđena vrijednost i može se razlikovati od cijene koju bi nekretnina postigla na otvorenom tržištu. Zato i španjolski primjer pokazuje zašto se postotak poreza ne može izravno uspoređivati s hrvatskim iznosom po četvornome metru.
Zaključak europske usporedbe nije da je porez u svakoj od ovih država nužno viši ili niži od hrvatskoga. Zaključak je da se porezna stopa mora promatrati zajedno s poreznom osnovicom, izuzećima i načinom procjene.
Usporedba nominalnih stopa bez tih podataka nije ozbiljna usporedba poreznog opterećenja.
Hrvatski model: Porez prema kvadraturi
Hrvatska je od 1. siječnja 2025. uvela obvezni porez na nekretnine koji je zamijenio dotadašnji porez na kuće za odmor. Zakonski raspon iznosi od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru korisne površine godišnje, a konkretnu stopu određuje jedinica lokalne samouprave.
Za razliku od sustava koji se temelje na procijenjenoj kapitalnoj ili najamninskoj vrijednosti, hrvatski model izravno polazi od površine. Lokalna vlast može pritom razlikovati iznos prema mjestu, ulici, naselju ili zoni, a zakon dopušta i dodatne kriterije povezane s vrijednošću nekretnine, poput starosti i određenih sadržaja.
U praksi to znači da dvije nekretnine slične površine mogu biti oporezovane jednakim iznosom iako se znatno razlikuju po tržišnoj vrijednosti, stanju, opremljenosti ili mogućnosti korištenja.
Primjerice, za stan od 70 četvornih metara godišnji porez iznosi 42 eura pri stopi od 0,60 eura po kvadratu, odnosno 560 eura pri najvišoj stopi od 8 eura. Iznos je jednostavno izračunati, ali njegov udio u vrijednosti nekretnine ovisi o tome koliko ta nekretnina vrijedi.
Ako stan vrijedi 250.000 eura, porez od 560 eura odgovara iznosu od 0,224 posto te vrijednosti godišnje. Ako stan vrijedi 500.000 eura, isti porez odgovara iznosu od 0,112 posto.
To nisu hrvatske zakonske porezne stope izražene u postotku, nego samo ilustrativni izračuni koji pokazuju kako isti iznos poreza različito opterećuje nekretnine različite vrijednosti.
Takav model jednostavniji je za administrativni obračun, ali slabije prati stvarnu vrijednost imovine nego sustav koji se temelji na redovito ažuriranoj procjeni vrijednosti.
Prazni stanovi: Broj nije isto što i raspoloživa ponuda
U raspravi o porezu često se navodi velik broj stanova u kojima nitko nije prijavljen ili koji se vode kao nekorišteni. Takvi podaci jesu važan signal, ali ne mogu se automatski poistovjetiti s brojem stanova koji su prazni, useljivi i odmah raspoloživi za dugoročni najam.
Statistička kategorija nekretnine koja nije namijenjena stalnom stanovanju može obuhvaćati različite situacije: stanove za povremeno korištenje, nekretnine koje se koriste sezonski, stanove u lošem stanju, naslijeđene nekretnine koje još nisu riješene imovinskopravno, kao i stanove koji se doista drže izvan tržišta.
Zato broj takvih nekretnina ne treba prikazivati kao da je riječ o gotovoj zalihi stanova koju bi samo trebalo aktivirati poreznim pritiskom.
Za ozbiljnu stambenu politiku potrebno je znati koliko je tih stanova stvarno nastanjivo, gdje se nalaze, kakvo je njihovo stanje, koliko bi ulaganja zahtijevali i postoji li na tim lokacijama potražnja za dugoročnim najmom.
Porez može utjecati na odluke dijela vlasnika. No neće svaki prazan stan zbog poreza automatski postati stan za dugoročni najam. Neki će vlasnici nekretninu prodati, neki će je obnoviti, a neki će porez prihvatiti kao trošak vlasništva.
Zagreb: Najviša stopa kao politička odluka
Zagrebačka Gradska skupština 16. listopada 2026. izglasala je povećanje poreza na nekretnine s pet na zakonski maksimum od osam eura po četvornom metru godišnje, s primjenom od 1. siječnja 2027. Za odluku su glasala 24 zastupnika, a sedam ih je bilo protiv.
Riječ je o povećanju od 60 posto. Za stan od 70 četvornih metara godišnji iznos raste s 350 na 560 eura, odnosno za 210 eura. Za stan od 100 četvornih metara porez raste s 500 na 800 eura, što znači dodatnih 300 eura godišnje.
To je konkretan financijski učinak odluke. No njezin stambenopolitički učinak zasebno je pitanje.
Gradska vlast povećanje opravdava potrebom da se prazni stanovi aktiviraju i da stanovanje postane dostupnije. Oporba osporava opravdanost najviše stope, ističe da zakon dopušta i niže iznose te traži uvjerljive analize o tome koliko bi porez mogao povećati ponudu stanova.
Obje strane iznose političke argumente. Da bismo procijenili uspješnost mjere, međutim, neće biti dovoljne ni jedna ni druga strana rasprave. Potrebni su podaci o broju stanova koji su nakon uvođenja poreza doista ponuđeni za dugoročni najam, kretanju najamnina, broju prodanih stanova i ukupnoj ponudi stanovanja.
Važno je i pitanje jednakog tretmana. Jedinstvena stopa od osam eura po kvadratu ne znači jednak ekonomski teret za svakog vlasnika. Isti iznos plaća se za jednako velik stan na tržišno vrlo atraktivnoj lokaciji i za stan na lokaciji slabije tržišne vrijednosti, ako se na njih primjenjuje ista stopa i ako nisu obuhvaćeni izuzećima.
Zakon omogućuje lokalnim jedinicama razlikovanje stopa prema lokaciji, ali Zagreb se odlučio za jedinstveno povećanje na najvišu razinu. To je politički izbor gradske vlasti, a ne rezultat koji je automatski nametnut zakonom.
Pritom treba razlikovati namjeru i rezultat. Namjera je povećati ponudu stanova i učiniti stanovanje dostupnijim. Rezultat ćemo znati tek nakon što vidimo hoće li se ponuda dugoročnog najma zaista povećati i hoće li mjera utjecati na cijene.
Nacionalna stambena politika: Porez nije dovoljan
Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine predviđa niz mjera kojima se nastoji povećati dostupnost stanovanja, uključujući aktiviranje postojećeg stambenog fonda, poticanje dugoročnog najma i razvoj programa priuštivog stanovanja.
Među mjerama koje se odnose na kratkoročni najam nalazi se i propisivanje suglasnosti suvlasnika za kratkoročno iznajmljivanje stanova u višestambenim zgradama. Zakonski okvir predviđa prag od 80 posto suvlasničkih udjela, uz dodatne propisane uvjete i postupke. Cilj je, među ostalim, bolje urediti odnos između turističkog najma i stanovanja u zgradama u kojima žive stalni stanari.
Drugi instrument je program priuštivog najma koji nastoji povezati vlasnike stanova koji ih ne koriste s građanima kojima je potreban dugoročni smještaj. U takvim programima važni su uvjeti uključivanja nekretnina, trajanje ugovora, naknada vlasniku i pravila isplate. To nisu detalji: upravo oni odlučuju hoće li vlasnik uopće imati interes uključiti nekretninu u program.
Porez, suglasnost suvlasnika, poticaji za najam i javni programi mogu djelovati zajedno. Ali nijedna od tih mjera ne može sama riješiti problem koji je nastajao godinama zbog kombinacije cijena zemljišta, troškova gradnje, ograničene ponude, turističke potražnje, kreditnih uvjeta, dohodaka kućanstava i lokalne dostupnosti infrastrukture.
Ako se porez predstavlja kao glavno rješenje stambene krize, od njega se očekuje više nego što porezni instrument sam može isporučiti.
Zaključak: Porez može biti alat, ali nije čarobni štapić
Porez na nekretnine legitimno je sredstvo kojim država i lokalna vlast financiraju javne potrebe i pokušavaju utjecati na korištenje imovine. Nije sam po sebi ni nepravda ni lijek za svaku tržišnu neravnotežu.
No njegova opravdanost i učinkovitost moraju se procjenjivati prema jasnim kriterijima: koliko prihoda donosi, kako raspoređuje teret među vlasnicima, koliko je pravedna porezna osnovica i, kada je cilj stambena politika, mijenja li doista dostupnost stanovanja.
Europska usporedba pokazuje da nominalne porezne stope nisu dovoljne za donošenje zaključaka. Porez od jedan posto na administrativno procijenjenu vrijednost nije isto što i jedan posto tržišne vrijednosti, a porez po četvornom metru nije izravno usporediv ni s jednim od tih modela bez dodatnog izračuna.
Zato je pogrešno hrvatski sustav proglasiti blagim ili strogim samo na temelju usporedbe jedne brojke s drugom. Za takvu tvrdnju trebalo bi usporediti stvarno godišnje opterećenje usporedivih nekretnina, uz uvažavanje poreznih osnovica, lokalnih stopa, izuzeća i tržišnih vrijednosti.
U Zagrebu je odluka o maksimalnoj stopi donesena. Sada ostaje provjeriti hoće li ona proizvesti željeni učinak ili će prije svega povećati trošak vlasnicima nekretnina koje se ne koriste za stalno stanovanje.
Jer stanovanje nije moguće učiniti dostupnim samo oporezivanjem postojećih stanova. Potrebno je i graditi, obnavljati, aktivirati postojeći fond, ubrzati postupke, osigurati infrastrukturu i stvoriti uvjete u kojima se dugoročni najam vlasnicima i najmoprimcima doista isplati.
Porez može biti dio rješenja. Ali ako nakon njegova povećanja ne dobijemo više dostupnih stanova, priuštivije najamnine i mjerljive rezultate, tada ćemo imati skuplji porezni instrument, a ne nužno uspješniju stambenu politiku.
Gordan Sataić
Leave a Comment