: ̌ , ̌ ̌?

̌ đ , ̌ ̌

Rasprava o položaju malih iznajmljivača u Hrvatskoj ponovno je otvorila pitanje koje je mnogo šire od visine paušalnog poreza ili turističke pristojbe: je li model privatnog turističkog smještaja postao povlašteni oblik ostvarivanja prihoda od kapitala i nekretnina, na štetu rada, produktivnih ulaganja i dostupnosti stanovanja?

Udruga Glas poduzetnika organizirala je prosvjed u Zagrebu, a položaj malih iznajmljivača ponovno je postao predmet političke i gospodarske rasprave. U toj se raspravi interesi privatnih iznajmljivača često povezuju s obranom poduzetništva, privatnog vlasništva i nacionalnih gospodarskih interesa.

No privatno vlasništvo, poduzetništvo i javni interes nisu istoznačnice. Nisu ni uvijek u međusobnom skladu.

Obitelj koja iznajmljuje dvije sobe kako bi nadopunila skromnu mirovinu nije isto što i investitor koji kupuje deset stanova radi kratkoročnog turističkog najma. Jednako tako, profesionalni pružatelj turističkih usluga koji zapošljava radnike, ulaže u kvalitetu ponude i preuzima poslovni rizik nije isto što i vlasnik nekretnine koji većinu prihoda ostvaruje zahvaljujući samom posjedovanju kapitala.

Zato rasprava o turističkom rentijerstvu ne bi smjela počivati na pojednostavljenoj podjeli na dobre i loše iznajmljivače.

Pitanje nije treba li ukinuti privatni turistički smještaj.

̌ ́ ̌ .

. ̌ ̌ ?

U tržišnom gospodarstvu prihod od imovine legitimna je kategorija. Vlasnik nekretnine ima pravo ostvarivati prihod od svojeg kapitala, kao što poduzetnik ima pravo ostvarivati dobit od proizvodnje, a radnik plaću od svojega rada.

Problem nastaje kada se različite vrste prihoda tretiraju kao da imaju jednake ekonomske učinke, jednake rizike i jednake društvene posljedice.

Turistički najam može biti ozbiljna poduzetnička djelatnost. Zahtijeva organizaciju rezervacija, komunikaciju s gostima, održavanje, čišćenje, nabavu, ulaganje i upravljanje poslovnim rizicima. Turizam stvara prihode od inozemnih posjetitelja, potiče potrošnju i podupire niz povezanih djelatnosti.

Ali postoji i druga strana.

Ako netko kupi stan na atraktivnoj lokaciji, opremi ga i iznajmljuje nekoliko desetaka dana godišnje, velik dio njegova ekonomskog položaja proizlazi iz vlasništva nad nekretninom, a ne nužno iz visoke produktivnosti, tehnoloških inovacija ili stvaranja nove proizvodne vrijednosti.

To nije nezakonito niti samo po sebi nepoželjno. Međutim, nije opravdano svaku takvu aktivnost automatski izjednačiti s poduzetništvom koje razvija nove proizvode, zapošljava ljude, ulaže u istraživanje ili povećava produktivnost gospodarstva.

Upravo je zato opravdano otvoriti pitanje poreznog tretmana različitih oblika prihoda.

U tržišnom gospodarstvu država treba osigurati stabilna pravila, zaštititi vlasnička prava i ispravljati tržišne neuspjehe. Njezina porezna politika pritom ne bi smjela stvarati neopravdane povlastice za jednu vrstu kapitala na štetu rada, produktivnih ulaganja ili dostupnosti stanovanja.

. : ?

Promotrimo ilustrativan primjer jednosobnog apartmana od 50 m² na srednjem ili južnom Jadranu.

Pretpostavimo da je nekretnina kupljena po cijeni od 3.500 eura po četvornom metru te dodatno opremljena za turistički najam.

̌ :

• Kupnja stana: 50 m² × 3.500 € = 175.000 €

• Opremanje i priprema za iznajmljivanje: 15.000 €

• ̌ : . €

Za potrebe ovog primjera pretpostavimo 65 rezerviranih noćenja godišnje po prosječnoj cijeni od 100 eura.

Godišnji bruto prihod iznosio bi 6.500 eura.

̌

/ ̌ :

• Bruto prihod od najma: 6.500 €

• Provizije platformi, uz pretpostavljenih: 15 % −975 €

• Čišćenje i priprema, uz 15 smjena po 50 €: −750 €

• Režijski troškovi: −900 €

• Rezerva za održavanje i zamjenu opreme: −600 €

• Procjena poreza, pristojbi i povezanih davanja: −844 €

• Ukupni procijenjeni izdaci: −4.069 €

• Preostali godišnji iznos: 2.431 €

Ovo je ilustrativna računica, a ne univerzalni prosjek hrvatskog turističkog smještaja.

Stvarni porezi i pristojbe ovise o statusu iznajmljivača, lokaciji i važećim propisima, a navedeni iznos davanja potrebno je provjeriti za konkretan slučaj. Pretpostavke o popunjenosti, cijeni noćenja, provizijama i troškovima također se razlikuju od nekretnine do nekretnine.

Važno je i da preostalih 2.431 euro nije nužno konačna ekonomska dobit. U računici nisu posebno vrednovani vlasnikov rad, eventualni troškovi financiranja, veći izvanredni popravci ni svi mogući troškovi budućih ulaganja.

Ipak, model otkriva nešto važno.

Na početno ulaganje od 190.000 eura, godišnji preostali iznos od 2.431 euro predstavlja jednostavni godišnji novčani prinos od približno 1,28 %.

Ako bi se svake godine ostvarivao isti iznos, jednostavni rok povrata početnog ulaganja iznosio bi približno 78 godina.

Taj broj treba pravilno razumjeti. On ne znači da će vlasnik toliko dugo čekati da mu nekretnina vrati vrijednost, jer apartman i dalje ima tržišnu vrijednost i može se prodati. Ne uzima u obzir ni mogući rast cijene nekretnine, ali ni njezin eventualni realni pad.

Riječ je o jednostavnom pokazatelju odnosa početnog ulaganja i godišnjeg operativnog novčanog toka, a ne o potpunoj procjeni investicije.

Za izračun stvarnog investicijskog povrata potrebno je uključiti sve novčane tokove, promjene prihoda i rashoda, troškove financiranja te očekivanu prodajnu vrijednost nekretnine.

Unatoč tim ograničenjima, postavlja se legitimno pitanje: ako je operativni prinos nizak, koliko se investicija doista oslanja na prihod od najma, a koliko na očekivanje da će tržišna vrijednost nekretnine nastaviti rasti?

̌ ̌ ̌ , ̌ ̌ , ̌ .

To nije dokaz da je svaki turistički apartman špekulativna investicija. Jest razlog da se razlikuju održivo poslovanje i kupnja imovine koja je isplativa prvenstveno pod pretpostavkom daljnjeg rasta cijena.

. : , ̌

Jedan od najvećih strukturnih problema hrvatskog turističkog modela jest koncentracija potražnje u ljetnim mjesecima.

Treba pritom razlikovati glavnu sezonu od ukupnog razdoblja u kojem apartman ostvaruje prihod. Kvalitetni objekti na pojedinim lokacijama mogu poslovati dulje, dok drugi ostvaruju većinu prihoda tijekom nekoliko ljetnih tjedana.

Zato ne postoji jedan broj rezerviranih dana koji bi vrijedio za cijeli Jadran.

Ipak, osnovna ekonomska činjenica ostaje ista: režije, održavanje, osiguranje i obveze vlasnika ne prestaju završetkom turističke sezone.

U razdoblju najveće potražnje vlasnik ostvaruje najveći dio prihoda, dok ostatak godine mora pokrivati troškove iz ranije ostvarenog novca ili drugih izvora prihoda.

Sezonalnost utječe na tri ključna elementa poslovanja:

• : prihod nije ravnomjerno raspoređen tijekom godine.

• ̌ : nekretnina može ostati neiskorištena velik dio godine.

• slabija sezona, rast troškova ili pad potražnje mogu osjetno smanjiti godišnji rezultat.

Španjolska i Italija imaju turističke regije s duljom sezonom, ali i one s izrazito sezonskim poslovanjem.

Zato usporedba Hrvatske s tim državama mora uzeti u obzir konkretnu destinaciju, cijenu nekretnine, popunjenost, troškove i porezni tretman.

Nije dovoljno usporediti prosječnu cijenu kvadrata na Jadranu s cijenom u južnoj Italiji ili Španjolskoj.

Potrebno je usporediti nekretnine slične kvalitete na tržištima sa sličnim profilom potražnje.

Tek tada možemo odgovoriti na pitanje gdje se kapital koristi učinkovitije.

Ono što se može zaključiti bez pojednostavljivanja jest da .

Rast cijena nekretnina taj rizik može godinama prikrivati, ali ga ne uklanja.

. ̌̌ : ̌ ?

Nakon dugog razdoblja snažnog rasta cijena, hrvatsko tržište nekretnina pokazalo je znakove usporavanja.

Prema objavljenim podacima o tržištu nekretnina, broj kupoprodaja u Hrvatskoj u 2025. godini iznosio je 88.395, što je 21,7 % manje nego 2024. godine. I prethodna je godina zabilježila pad broja transakcija.

Takvi podaci upućuju na promjenu tržišne aktivnosti, ali sami po sebi ne dokazuju da je špekulativni balon puknuo.

Pad broja transakcija nije isto što i pad cijena. Tržište može zabilježiti manje kupoprodaja, a da cijene istodobno ostanu stabilne ili nastave rasti. Na aktivnost utječu i dostupnost kredita, očekivanja kupaca, ponuda nekretnina i razlika između traženih i prihvatljivih cijena.

Jednako tako, nacionalni podaci ne dokazuju automatski da je turističko tržište na obali zabilježilo jednak pad.

Za takav zaključak potrebna je posebna analiza obalnih županija, turističkih destinacija, vrste nekretnina i udjela stranih kupaca.

Unatoč tome, promjena tržišne aktivnosti otvara važno pitanje.

Ako se investicijska odluka temelji na pretpostavci da će nekretnina uvijek vrijediti više nego što je plaćena, a njezin prihod od najma pritom ostaje skroman, investitor je izložen riziku promjene tržišnih očekivanja.

̌ .

To je upozorenje koje vrijedi za svakog ulagača, bez obzira na to iznajmljuje li turistima, poduzećima ili dugoročnim najmoprimcima.

. ̌ ?

Zagovornici privatnog turističkog smještaja s pravom ističu da vlasnici ulažu vlastiti novac u nekretnine, opremanje, održavanje i razvoj turističke ponude.

Mnogi su desetljećima ulagali u obiteljske kuće, apartmane i lokalne sadržaje te preuzimali rizik koji država nije preuzela umjesto njih.

To treba priznati.

Međutim, turistička destinacija nije samo zbir privatnih nekretnina.

Njezina atraktivnost ovisi i o prometnicama, vodoopskrbi, odvodnji, elektroenergetskoj mreži, odvozu otpada, javnim površinama, zdravstvenim i sigurnosnim službama te očuvanom okolišu. Dio tih sustava financiraju lokalna i državna tijela, odnosno porezni obveznici i korisnici javnih usluga.

Tijekom turističke sezone infrastruktura u pojedinim sredinama mora podnijeti opterećenje koje višestruko premašuje potrebe stalnog stanovništva.

Istodobno, iznajmljivači sudjeluju u financiranju sustava kroz različita porezna i druga davanja, dok turisti plaćaju propisane pristojbe i troše novac u lokalnom gospodarstvu.

Zato nije točno tvrditi da privatni iznajmljivači uopće ne sudjeluju u financiranju javne infrastrukture. Ali nije opravdano ni unaprijed pretpostaviti da postojeća davanja u svim destinacijama u potpunosti odgovaraju troškovima koje turistička aktivnost stvara.

Ovdje je potrebno postaviti pitanje fiskalne ravnoteže.

Odgovaraju li porezi, pristojbe i druga davanja stvarnom ekonomskom položaju djelatnosti? Uzimaju li u obzir razliku između obiteljskog dopunskog prihoda i profesionalnog poslovanja? Odražavaju li lokalna davanja opterećenje koje turistički smještaj stvara na infrastrukturi i javnim uslugama?

Odgovori se ne mogu dati paušalno za cijelu državu. Potrebna je usporedba stvarnih troškova, prihoda i efektivnog poreznog opterećenja.

No načelo je jednostavno: privatni prihod ne nastaje u društvenom vakuumu.

́ ́ , ̌.

. : ,

Jedna od najvećih slabosti hrvatske gospodarske rasprave jest sklonost da se porezna pitanja promatraju odvojeno, bez usporedbe ukupnog opterećenja različitih oblika prihoda.

Radnik ostvaruje plaću na koju se primjenjuju odgovarajući porezi i doprinosi. Poduzeće plaća porez na dobit prema važećim pravilima, uz ostale obveze povezane s poslovanjem. Iznajmljivač plaća davanja koja ovise o njegovu statusu, vrsti najma i primjenjivom poreznom režimu.

Te se kategorije ne mogu jednostavno usporediti jednom nominalnom stopom. Razlikuju se porezne osnovice, priznati troškovi, doprinosi, rizici i pravila oporezivanja.

Ali upravo zato potrebno je provesti ozbiljnu usporedbu efektivnog poreznog opterećenja.

Ako se prihod od određene vrste imovine oporezuje znatno povoljnije od drugih oblika prihoda, takav tretman mora imati jasno obrazloženje. Može biti opravdan poticanjem turističke ponude, zaštitom malih obiteljskih gospodarstava ili administrativnim pojednostavljenjem. No mora se procijeniti i njegova cijena za javne financije te posljedice za raspodjelu kapitala među djelatnostima.

Problem nije u tome što mali iznajmljivač želi platiti manje poreza. To je razumljiv interes svakog poreznog obveznika.

Problem nastaje ako država stvara poticaje koji čine kupnju nekretnine i njezino turističko iznajmljivanje relativno privlačnijim od ulaganja u druge djelatnosti, ne uzimajući dovoljno u obzir produktivnost, dostupnost stanovanja i lokalne infrastrukturne troškove.

Takav sustav može utjecati na odluke o tome kamo će kapital otići.

Hoće li novac biti uložen u novu proizvodnu liniju, tehnološku inovaciju, izvoznu uslugu ili dodatnu nekretninu za kratkoročni najam? Odgovor ne ovisi samo o porezima, ali porezi mogu znatno utjecati na relativnu isplativost tih izbora.

Zato je porezna reforma opravdana tema, ali njezin cilj ne bi trebao biti kažnjavanje vlasništva. Cilj bi trebao biti uklanjanje neopravdanih razlika i oblikovanje pravila koja istodobno štite male iznajmljivače, osiguravaju pravedan doprinos javnim troškovima i ne potiču pretjeranu koncentraciju kapitala u nekretninama.

. : ̌

Turističko iznajmljivanje za dio hrvatskih obitelji predstavlja dodatni prihod uz plaću ili mirovinu. Taj prihod može omogućiti održavanje kuće, financiranje školovanja djece ili podmirivanje drugih troškova.

Takve obitelji ne treba prikazivati kao povlaštenu rentijersku klasu samo zato što posjeduju apartman.

Međutim, treba postaviti i drugo pitanje: što govori o gospodarskom sustavu činjenica da kućanstvu za financijsku stabilnost nije dovoljan prihod od redovnog rada?

Ako je turistički prihod nužan za pokrivanje osnovnih životnih troškova, to nije samo priča o nekretninama. To je i priča o plaćama, troškovima života, mirovinskoj sigurnosti i dostupnosti stanovanja.

Poseban rizik postoji kod vlasnika koji su kupili nekretninu po visokoj cijeni, financirali je kreditom i računali na stabilan rast turističkih prihoda.

Njihov novčani tok može izgledati ovako:

• prihodi od prethodne sezone postupno se troše, dok troškovi nekretnine ostaju.

• ́: potrebno je financirati pripremu apartmana, održavanje i eventualne popravke prije početka sezone.

• : ostvareni prihod najprije pokriva troškove, kreditne obveze i ranije nastale dugove, a tek potom omogućuje akumulaciju nove štednje ili ulaganja.

Takav scenarij nije sudbina svakog iznajmljivača. Vlasnik bez kredita, s kvalitetnom nekretninom i dobrim prihodima može ostvarivati vrlo dobar rezultat. Drugi može imati više izvora prihoda i znatnu financijsku rezervu.

Ali kratka sezona, visoka nabavna cijena, zaduženost i promjenjiva potražnja mogu zajedno stvoriti ozbiljan problem likvidnosti.

Turistički najam tada prestaje biti jednostavan put prema financijskoj neovisnosti i postaje djelatnost koja zahtijeva pažljivo upravljanje novcem tijekom cijele godine.

̌ ̌ . ̌ ̌, ̌ ̌.

. : ̌

Jedna od najvažnijih društvenih posljedica širenja kratkoročnog turističkog najma jest mogući utjecaj na ponudu stanova za dugoročno stanovanje.

Ako vlasnik može ostvariti privlačniji prihod kratkoročnim turističkim najmom, dio stanova može se preusmjeriti iz dugoročnog najma u turističku ponudu.

U destinacijama s ograničenom stambenom ponudom to može smanjiti broj dostupnih stanova za lokalno stanovništvo, sezonske radnike, mlade obitelji i zaposlene u javnim službama.

Takav učinak nije jednak u svim gradovima i naseljima. Ovisi o lokalnoj ponudi stanova, strukturi turističke potražnje, gradnji novih nekretnina i regulaciji kratkoročnog najma. Rast cijena stanovanja također ima više uzroka, uključujući troškove gradnje, kreditne uvjete, dohodak stanovništva i investicijsku potražnju.

Zato ne bi bilo opravdano tvrditi da je turistički najam jedini uzrok hrvatske stambene krize.

Ali bilo bi jednako pogrešno zanemariti njegov mogući doprinos.

Ako je stan u turističkom središtu postao prvenstveno investicijski proizvod, lokalni stanovnik koji u tom gradu radi može se naći u položaju da vlastitim radom financira gospodarstvo, ali si teško može priuštiti stanovanje u sredini u kojoj radi.

To je društvena posljedica koju tržišna cijena apartmana sama po sebi ne prikazuje.

Upravo zato lokalne politike kratkoročnog najma trebaju biti utemeljene na podacima. Ondje gdje postoji ozbiljan pritisak na stambenu ponudu mogu se razmatrati proporcionalna ograničenja, posebna pravila za pojedine zone ili drukčiji porezni tretman. Takve mjere moraju biti pravno utemeljene, razmjerne i usmjerene na konkretan problem.

Cilj ne bi trebao biti ukidanje turizma, nego uspostava ravnoteže između turističkih prihoda i prava lokalne zajednice na održivo stanovanje.

. ̌ ?

Hrvatska ima značajnu turističku prednost. Obala, klima, prirodna i kulturna baština te međunarodna prepoznatljivost stvaraju mogućnost ostvarivanja znatnih prihoda od stranih posjetitelja.

Turizam donosi devizne prihode, podupire zaposlenost i stvara potražnju za brojnim uslugama. Privatni smještaj pritom ima važnu ulogu u ponudi i ne može se svesti na puko izvlačenje rente iz nekretnina.

Ali postaje problematično kada se gospodarski uspjeh poistovjećuje s rastom broja kreveta, rastom cijena nekretnina i povećanjem turističke potrošnje, bez dovoljno pažnje posvećene produktivnosti, kvaliteti radnih mjesta, dodanoj vrijednosti i otpornosti gospodarstva.

Turistički smještaj može stvarati radna mjesta u čišćenju, održavanju, prijevozu, ugostiteljstvu i drugim povezanim djelatnostima. Može poticati ulaganja i razvoj lokalnih poduzeća.

No nije svaki dodatni apartman jednak dodatnoj proizvodnoj sposobnosti gospodarstva. Nije ni svaki rast cijena nekretnina dokaz povećanja nacionalnog bogatstva u smislu koji je važan za životni standard budućih generacija.

Ako kapital odlazi pretežno u postojeću imovinu, a nedovoljno u nove tehnologije, produktivnost, istraživanje, industriju i izvozno konkurentne usluge, tada se postavlja pitanje dugoročnih razvojnih prioriteta.

To nije argument protiv turizma. To je argument protiv pretjerane ovisnosti o jednom modelu gospodarskog rasta.

Hrvatska ne mora birati između turizma i proizvodnje, između privatnog vlasništva i porezne pravednosti ili između poduzetnika i radnika.

Mora, međutim, osigurati da se gospodarska politika ne pretvori u sustav u kojem je najatraktivniji put do prihoda kupnja sve skuplje nekretnine, dok se stvaranje nove vrijednosti kroz znanje, rad i produktivna ulaganja promatra kao manje privlačna alternativa.

̌: ̌ ?

Rasprava o malim iznajmljivačima ne smije postati obračun s ljudima koji su vlastitim radom, štednjom i rizikom izgradili ili kupili nekretnine. Mnogima je turistički najam izvor dodatne sigurnosti, a nekima i osnovni izvor prihoda.

Njihove interese treba uvažiti.

Ali jednako tako treba uvažiti interese radnika koji ne mogu pronaći pristupačan stan, poduzetnika koji ulažu u produktivnu djelatnost, mladih koji žele ostati u Hrvatskoj i lokalnih zajednica koje snose troškove sezonskog opterećenja infrastrukture.

Privatno vlasništvo jest temelj tržišnog gospodarstva, ali vlasništvo samo po sebi ne daje odgovor na pitanje je li određeni gospodarski model dugoročno održiv, društveno pravedan ili razvojno optimalan.

Jednako tako, prihod od nekretnine nije automatski nezaslužen, kao što ni prihod od rada nije automatski produktivan. Potrebna je analiza stvarnih rezultata, rizika i društvenih učinaka.

Zato porezna politika treba razlikovati različite poslovne modele, osigurati razmjeran doprinos javnim troškovima i izbjeći neopravdane povlastice. Regulacija kratkoročnog najma treba biti utemeljena na lokalnim podacima i stvarnim problemima, a ne na ideološkom neprijateljstvu prema vlasnicima.

Pravi patriotizam nije obrana svake postojeće porezne povlastice samo zato što od nje koristi ima domaći vlasnik. Ali nije ni kažnjavanje privatne inicijative samo zato što prihod dolazi od nekretnine.

̌ ̌ ̌ ̌ , , , ́ ̌ .

Hrvatska treba turizam, ali joj je potrebna i veća produktivnost, više znanja, konkurentnija proizvodnja, snažnije izvozne djelatnosti i porezni sustav koji ne privilegira jedan oblik kapitala bez jasnog opravdanja.

Vrijeme je da prestanemo automatski izjednačavati vlasništvo nad apartmanom s poduzetničkim uspjehom i da ozbiljno razmotrimo ekonomsku cijenu modela koji velik dio očekivanja polaže u rast vrijednosti nekretnina.

Jer Hrvatsku neće spasiti samo sunčani dani, more i kreveti.

̌ ̌ . .